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【案情分类】：财产纠纷
【委托时间】：2011年4月25日
【案情简介】
简某与某公司签订《房屋定购单》，约定简某定购某公司开发的商品房，支付定金80000元;若买方未按约定时间签订正式的房屋买卖合同，视为买方违约，支付的定金罚没归卖方所有，定购单解除;买方申明,签署本定购单时，买方符合2011年3月3日起实施的《住房和城乡建设局通告》规定的购房条件，另买方已知悉各商业银行最新执行的差别化信贷政策，如因买方申明内容虚假，造成购买房屋无法办理产权登记、无法办理按揭贷款等法律后果均由买方承担。简某在上述定购单上签字，交付定金8万元，但双方最终未签订买卖合同。简某认为根据限购政策已属限购人群，因开发商未告知其信贷及购房政策，并以“买方申明”等格式条款形式来逃避义务，故其签订定购单的行为属重大误解，要求撤销合同，退还定金。某公司则认为简某支付定金，未履行签约义务，应承担违约责任;购房时已出示限购政策材料，且简某可将已有房屋卖掉来满足政策要求。法院经审理认为某公司已对购房政策、贷款条件等作特别提示，已尽提醒义务，简某应承担立约定金罚则责任。
【杭州律师意见】
本案争议焦点在于简某签订订购单是否存在重大误解，可否据此主张撤销订购协议。重大误解的构成要件应包括：表意人因为误解而作出意思表示、表意人的误解是重大的、表意人的误解并非由于其重大过失产生。简某于2012年5月29日签订房屋定购单，与苏州市限购措施出台及实施已相距一年多，在房屋订购单中也提到买方应符合苏州市住房和城乡建设局通告的购房条件，根据限购政策的实施时间以及某公司的提示，简某在签订房屋定购单时对上述购房政策应有了解。限购措施中规定在市区已拥有2套以上住房的本市户籍居民家庭暂停在苏州市向其售房。简某为苏州市户籍居民，其可以通过出售现有房屋而达到购房条件，并非必然不能购买涉案房屋。此外，即使简某确对于购房政策存在误解，在房屋订购单已作出提示的情况下，普通人在购房时只要施以一般的注意义务即可了解到相关限购政策，简某未对政策进行核查而迳行签订房屋定购单，对于误解的产生也具有重大过失。某公司已尽到了提醒义务，对于误解的产生不具有过错。因此，简某主张签订定购单构成重大误解不能成立。
【法院判决】
最终，法院判决订购合同合法有效，不能撤销，简某承担立约定金罚则责任。某公司不必退款80000元定金。
杭州律所财产纠纷律师部
